アパートやマンションを経営されているオーナー様にとって、建物の老朽化に伴うメンテナンス費用は避けて通れない大きな課題でしょう。特に築20年という節目を迎えると、床や壁の損傷が目立ち始め、まとまった額の改修を検討される方も多いはずです。今回寄せられた「500万円の改修費をそのまま必要経費にできるのか」という疑問は、賃貸経営の収益性を左右する非常に重要なポイントだと言えます。
個人で不動産賃貸業を営んでいる場合、家賃収入から諸経費を差し引いた金額を「不動産所得」として、2019年現在の税制に基づき確定申告を行う義務があります。この所得計算において、建物や設備といった「固定資産」の価値を維持するために支払ったお金は、一定の条件を満たせば「修繕費」としてその年の収入から全額差し引くことが可能です。これにより、課税対象となる所得を抑える節税効果が期待できるでしょう。
ここで鍵となるのは、その工事が「維持管理」や「原状回復」を目的としているかどうかという点です。原状回復とは、時間が経つにつれて傷んでしまった箇所を、元の正常な状態に戻す作業を指します。例えば、雨漏りの修理や古くなった壁紙の張り替えなどがこれに該当するでしょう。こうした内容であれば、たとえ500万円という高額な支払いであっても、その年の経費として処理できる可能性が高いと考えられます。
SNS上では、こうした大規模な修繕に関する議論が活発に行われており、「リフォーム費用が経費になるかどうかで手残りの現金が大きく変わる」といった切実な声も散見されます。また、修繕費と認められるか、あるいは資産価値を高める「資本的支出」と見なされるかの境界線に悩むオーナー様も少なくありません。資本的支出と判断されると、一度に経費にできず、数年間に分けて償却していくことになるため注意が必要となります。
私自身の見解としましては、健全な賃貸経営を続けるためには、税務上の判断を誤らないことが何より大切だと感じています。特に2019年07月17日時点のような賃貸市場では、物件の魅力を維持するための投資が不可欠です。しかし、単なる修理を超えて「最新の設備を導入して建物の価値を格段に上げる」ような工事は、税務署から修繕費として認められないケースもあるため、専門家の意見を仰ぐのが賢明な判断ではないでしょうか。