アパートのオーナーになり、安定した不労所得を得るという夢を抱く人は少なくありません。しかし、その裏に潜むリスクを十分に理解している人はどれほどいるのでしょうか。国土交通省が実施した最新の実態調査により、賃貸住宅の「サブリース契約」を巡る衝撃的な事実が明らかになりました。なんと、将来的な家賃の減額リスクや建物の修繕費用といった非常に重要な事項について、事業者から事前に説明を受けたという所有者は全体のわずか6割にとどまっていたのです。
サブリースとは、専門の業者がオーナーから賃貸物件を丸ごと借り上げ、それをさらに入居者へと「また貸し（転貸）」する仕組みのことです。この契約の最大のメリットは、空室が出たとしてもオーナーに一定の賃料が支払われ続ける「家賃保証」にあります。一見すると非常に魅力的なシステムに思えますが、実はここに大きな落とし穴が隠されているケースが後を絶ちません。SNS上でも「これではまるで詐欺のようだ」「夢の不労所得が一転して借金地獄になった」といった悲痛な声が数多く寄せられています。
今回の実態調査は、今後の法規制を強化するための判断材料として、2019年7月から2019年8月にかけて実施されました。調査対象には、サブリースを手掛ける賃貸住宅管理業者のほか、物件のオーナーや入居者も含まれています。業者側に対して契約時の重要事項の説明有無を尋ねたところ、トラブルの原因になりやすい「賃料減額のリスク」や「家賃変動の条件」、さらには「賃料の固定期間・改定時期」などをきちんと説明していると答えた業者は、いずれも6割程度でした。
オーナー側への調査でもほぼ同じ結果が出ており、約4割の人がリスクを知らされないまま契約を結んでいるという恐ろしい現状が浮き彫りになりました。多くの人が「ずっと同じ家賃が入ってくる」と信じ込まされ、予想外の段階で家賃の減額を迫られているのです。その結果、多くのオーナーが金融機関へのローンの返済が行き詰まるという、深刻な事態に陥っています。甘い言葉に惑わされず、契約書の細部まで確認する姿勢が現代の不動産投資には不可欠だと言えるでしょう。
さらに見過ごせないのは、このビジネスに不動産会社や建設会社といった周辺企業が深く関与している点です。今回の調査に応じた所有者のうち、なんと6割を超える人々が、物件を購入する際にこれらの会社から勧誘を受けたと回答しました。家を建てることや売ることを目的とした企業が、強引にサブリースをセットにして営業活動を行っていた実態が推測されます。業者側だけの責任にするのではなく、誘い込む側の周辺事業者も含めた総合的な規制が急務です。
こうした深刻な事態を重く見た国土交通省は、現在は任意の仕組みとなっている賃貸住宅管理業の登録制度を義務化するなど、新たな法規制の検討を始めました。適正な取引環境を整えるための新法を、次の通常国会へ提出することを目指して動き出しています。国が本腰を入れて規制強化に乗り出すことは、被害者を減らすための大きな一歩として大いに歓迎すべき動きです。これによって、不誠実な業者が淘汰され、健全な市場が育つことを切に願います。
不動産投資は本来、長期的な資産形成のための有効な手段であるはずです。しかし、一部の業者が目先の利益のためにリスクを隠蔽する行為は、業界全体の信頼を失墜させかねません。私たちは「元本保証」や「絶対安全」という都合の良い言葉は存在しないと自覚する必要があります。サブリース契約を結ぶ際は、提示された条件を鵜呑みにせず、将来の修繕計画や減額リスクを織り込んだ現実的な収支シミュレーションを自ら行う冷静さが求められています。
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