2019年7月1日、令和最初となる2019年分の路線価が国税庁から発表されました。このニュース、不動産関係者だけでなく、私たちの生活にも大きく関わる注目すべき動きを見せています。なんと近畿圏は4年連続の上昇を記録し、その勢いは止まることを知りません。特に大阪エリアの「熱気」は凄まじく、街の景色がこれから大きく変わっていく予感に満ちています。
そもそも「路線価」とは何か、少し難しそうに感じるかもしれません。これは、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額のことで、相続税や贈与税を計算する際の基準となる重要な指標です。つまり、この価格が上がるということは、その土地の資産価値が高まり、人気が集まっている証拠と言えるでしょう。今年の大阪は、まさにその「人気」が数字にはっきりと表れた形となりました。
新線開通で激変！新大阪エリアのポテンシャル
今回の発表で最も衝撃を与えたのが、JR新大阪駅周辺の急激な上昇ぶりです。特に大阪市淀川区宮原3丁目の路線価は、前年に比べて38.9％増という驚異的な伸びを見せ、1平方メートルあたり150万円を記録しました。2018年分の伸び率が11.3％だったことを踏まえると、まさに「爆騰」と言えるレベルです。SNS上でも「新大阪、ついに本気出してきた」「これからは梅田より新大阪の時代か？」といった、驚きと期待の声が多数上がっています。
この背景には、明確な理由があります。2019年3月に「おおさか東線」が全線開業し、大阪府東部や奈良方面とのアクセスが劇的に向上したことが挙げられます。さらに、将来を見据えた大型プロジェクトも目白押しです。2031年春には「なにわ筋線」が開業予定で関西国際空港へのアクセスが改善され、2037年にはリニア中央新幹線、2046年には北陸新幹線が新大阪まで延伸する計画があります。
こうした将来性を見越して、企業もすでに動き出しています。野村不動産は約10年ぶりに大阪でのオフィス開発に乗り出し、駅近くの用地を取得しました。また、アパグループも駅前の土地を手に入れ、2020年冬には656室の大型ホテルを開業する予定です。「オフィスもホテルも足りない」という嬉しい悲鳴が聞こえてくるような状況で、新大阪は単なる乗換駅から、ビジネスと観光の巨大拠点へと変貌を遂げようとしています。
万博とインバウンドが牽引する「キタ・ミナミ・湾岸」
上昇の波は新大阪だけではありません。インバウンド（訪日外国人）需要に沸く京都市東山区の四条通は43.5％増と、近畿圏でトップクラスの伸び率を記録しました。観光客で賑わう京都のブランド力は依然として絶大です。一方、大阪市内でも「キタ」や「ミナミ」の土地獲得競争が過熱しており、その余波が割安感のある周辺地域へと広がっているのが現状です。
そして忘れてはならないのが、2025年の開催が決まった「大阪・関西万博」の影響です。会場となる大阪市此花区の人工島・夢洲（ゆめしま）では、新たに14地点で路線価が設定されました。これまでは未利用地が多かったエリアですが、国税局も「万博跡地としての発展が見込める」と太鼓判を押しています。カジノを含む統合型リゾート（IR）の誘致も進められており、大阪ベイエリアはかつてない注目を浴びています。
実際に、大阪市住之江区の咲洲（さきしま）にあるコスモスクエア駅前も、前年比4.3％増となり3年ぶりに上昇に転じました。SNSでは「あの何もなかった湾岸エリアが…」「万博を機に地下鉄が伸びれば一気に化ける」といった、地元の人々の期待混じりの投稿も見受けられます。投資マネーが湾岸部へと流れ始めているのは間違いありません。
全国的な地価回復とこれからの視点
視点を全国に向けてみると、標準宅地の変動率は全国平均で1.3％のプラスとなり、4年連続で上昇しました。都道府県庁所在地の最高路線価を見ても、東京・銀座が過去最高額を更新したほか、沖縄県那覇市が観光需要で39.2％増となるなど、地方中核都市や観光地での回復・上昇傾向が鮮明です。一方で、人口減少が進む地域との二極化も進んでおり、不動産価値の「選別」がよりシビアになっているとも言えます。
編集者としての私見ですが、今の大阪は「100年に一度」と言っても過言ではない開発の波に乗っています。新大阪の交通ハブ化、そして万博によるベイエリアの再生。これらが噛み合った時、大阪はアジアを代表する国際都市へと進化するでしょう。2019年の路線価は、その輝かしい未来への序章に過ぎないのかもしれません。
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