日本の不動産投資や相続対策に、大きな転換期が訪れようとしています。2020年4月1日の改正民法施行をきっかけに、大手銀行がアパートローン融資の必須条件としてきた「個人保証」を原則不要とする方針を固めました。これまで当たり前だった融資慣行が覆るこのニュースは、SNS上でも「家族を巻き込むリスクが減る」「これで気軽に貸家経営を始められるかも」といった歓迎の声が上がる一方で、「今後の融資が厳しくなるのでは」と不安視する意見もあり、非常に大きな注目を集めています。
今回の見直しの背景には、債務者が返済不能になった際、連帯保証人の生活まで破綻してしまうという深刻な社会問題がありました。そもそも連帯保証人とは、主債務者と同等の重い返済義務を負う人のことを指します。法改正後は、保証人になるための手続きとして、原則として公証役場へ赴き、公証人に引き受けの意思を示す必要が出てきます。公証人とは、法的な契約が正しく行われたかを証明する公務を担う専門職のことであり、この手続きの煩雑化を避けるため、銀行側が保証人不要へと舵を切ったのです。
すでに三井住友銀行や三菱UFJ銀行が法定相続人の保証を原則取らない方針を明確にしており、みずほ銀行や地方銀行もこの動きに追随する見込みとなっています。2015年1月1日の相続税増税に伴い、節税効果を狙った高齢者によるアパート建設が急増していました。銀行は万が一の事態に備え、子どもなどの法定相続人に借金を引き継がせる融資条件を課していましたが、今後はその前提が崩れます。この変化は、家族の未来を守るという意味で非常に素晴らしい英断であると私は確信しています。
担保依存からの脱却と審査厳格化がもたらす賃貸事業のリアル
しかし、保証人が不要になるということは、手放しで喜べることばかりではありません。かつてスルガ銀行で発覚した不正融資問題に代表されるように、アパートローン市場では過激な顧客獲得競争が繰り広げられていました。これまでの銀行は、物件の価値が下がる「担保割れ」が起きても、個人保証さえあれば回収できるという甘い見通しのもとで、ずさんな審査を行っていた側面が否定できません。今回の制度変更によって、銀行は純粋にその賃貸事業が成功するかどうかを見極める必要に迫られます。
結果として、今後は地方銀行を含めた金融機関のアパートローン審査が劇的に厳格化するでしょう。事業計画の見通しが甘い物件や、家賃収入でローンを返済する能力が低いと判断された場合は、融資を断られたり、高い金利を提示されたりする可能性が十分にあります。私は、この変化こそが日本の不動産市場を健全化させる絶好の機会だと捉えています。保証人に頼らない厳しい目線での審査が行われることで、本当の意味で利益を生み出す優良な賃貸事業だけが生き残る時代が幕を開けるのです。
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