【2019年最新】全国オフィスビル賃料動向！東京・渋谷の爆騰と札幌・仙台のIT需要を徹底分析

2019年11月05日現在のオフィスビル市場は、まさに「空室奪い合い」の様相を呈しています。主要都市では新築ビルの供給が追い付かず、既存ビルの賃料までが連鎖的に引き上げられる強気な相場が続いています。特にIT企業の進出が目立つ地方都市や、再開発に沸く東京都心部の熱気は凄まじいものがあります。

SNS上では「希望のエリアでオフィスが見つからない」「家賃更新の通知に驚いた」といった悲鳴に近い声が散見されます。一方で、投資家や不動産オーナーからは「まだ上昇の余地がある」という強気な見解も出ており、ビジネスの拠点を確保するためのコストは上昇の一途を辿っているといえるでしょう。

北の拠点・札幌と東北の雄・仙台で進むIT企業の集積

札幌エリアでは、2019年11月05日時点で札幌駅南口周辺の需要が極めて旺盛です。コールセンターやIT関連企業の進出が相次ぎ、月額賃料は2万2000円から2万5000円程度で推移しています。しかし、最大の問題は「貸したくても部屋がない」という供給不足の状況に陥っていることです。

特に大通西11丁目周辺では、20年ぶりに竣工した新築ビルがほぼ満室で稼働するという、驚異的なリーシング（テナント募集活動）の結果が出ています。仙台駅周辺でも同様にIT企業の勢いが強く、新築ビルへの引き合いは依然として堅調なまま、空室率は低下の一途を辿っています。

日本の中心地である東京都心部では、エリアごとに明暗が分かれつつあります。2019年11月05日現在、最も勢いを感じさせるのは渋谷・原宿エリアです。大規模物件の稼働に伴い、賃料は4万3000円という高水準に達しており、周囲の既存ビルもそれに引きずられる形で設定価格を上方修正しています。

一方で、丸の内や大手町といった国内最高峰のエリアでは、賃料が月額6万円に達するなど高止まりしており、上昇の勢いには「頭打ち」の兆しが見え始めました。対照的に、日本橋室町や銀座周辺では、二次空室（テナントが退去した後に発生する空室）であっても賃料を上げて募集する強気の姿勢が崩れていません。

「二次空室」という言葉に馴染みがない方もいるかもしれませんが、これは新しいビルへ移転した企業の「元のオフィス」が空くことを指します。通常は賃料が下がる要因になりますが、今の東京ではこの空き物件すらも付加価値がついて奪い合いになっているのが実情なのです。

今回の調査で特筆すべきは、2019年11月05日時点の秋葉原・上野エリアの変動率です。新築ビルの供給により、一部で前年比92パーセント増という驚くべき数字を叩き出しています。これはエリアのブランド力が一気に底上げされた結果であり、特定の職種に特化した街の強みが反映された結果でしょう。

編集部としての視点ですが、この過熱する賃料相場は、企業にとって「攻めの投資」か「守りの経営」かを迫る試金石になると考えています。ただ高い賃料を払うだけでなく、それに見合う優秀な人材を確保できる立地なのかを、これまで以上にシビアに見極める必要があるのではないでしょうか。

横浜駅西口周辺のように、駅近物件であれば即座に埋まってしまうという状況を見ても、利便性への投資価値は当面揺らぎそうにありません。2019年後半から2020年に向けて、オフィス戦略が企業の命運を分ける時代が到来しているといっても過言ではありません。