ザイマックス不動産総合研究所の調査によれば、2019年1月から3月期における東京23区のオフィス空室消化率が、過去最高となる53.6％を記録しました。これは、データが存在する2011年以降で「最速」の在庫回転（消化）速度を示しており、現在のオフィス不動産市場がいかに活況を呈しているかを物語っていると言えるでしょう。
「空室消化率」とは、期首に存在していた空室と、その期間中に新しく発生した空室の合計面積（空室の総量）に対して、実際にテナントの入居によって解消された空室面積が占める割合を示す専門用語です。この数値が高いほど、市場に出たオフィス空間が素早く借り手を見つけ、埋まっていることを意味しています。
具体的に見てみますと、2019年1月から3月の3ヶ月間で、約32万平方メートル（およそ9万8千坪）の新しい空室が市場に供給されました。それに対して、入居によって減少した空室面積は、なんと約35万平方メートル（およそ10万6千坪）に上っています。つまり、新しく空いた面積を上回るペースでオフィススペースが埋まっていった、驚くべき状況が明らかになったのです。
このような高い消化率が実現している背景には、複数の要因が考えられます。特に注目すべきは、新築の大規模なビルが竣工した際、そのほとんどが満室に近い状態でスタートしているという点です。これは、企業側が都心の一等地の最新オフィスに対する強いニーズを持っている証拠でしょう。また、既存のオフィスビルからテナントが移転することで生じる「二次空室」も、その同じビル内で他の入居企業がスペースを拡大（増床）することで埋まってしまうケースが多く、結果として市場全体への空室の供給が極めて少ない状況が続いているのです。
このデータは、東京のオフィス市場のタイトな状況を象徴しており、同時にオフィス空室率が過去最低水準で推移していることとも強く関連しています。オフィスを探している企業にとっては、希望通りの場所や広さを見つけるのが非常に難しくなってきている状況がうかがえます。SNS上でも「都心でいい物件が全然見つからない」「オフィス移転の競争率が高すぎる」といった、オフィスの確保に苦労している企業の担当者からの声が散見され、この市場の熱狂ぶりがリアルに伝わってきます。
💡好調なオフィス市場はいつまで続くのか？編集部が考察します
この空前の好調ぶりを目の当たりにすると、この傾向がいつまで続くのか、多くの読者の方が気になるところでしょう。私見ではありますが、現在の経済状況と企業の採用意欲、そして働き方改革によるオフィスの再構築需要などを鑑みると、当面は高い消化率が維持される可能性が高いと見ています。企業は優秀な人材を確保し、生産性を向上させるために、交通の便が良く、設備が整った最新のオフィスへの投資を惜しまない傾向にあるからです。
しかしながら、今後、さらなる大規模ビルの供給が予定されていることや、景気の変動リスクも考慮しなければなりません。2019年6月28日現在、この熱狂的な市場は「借り手市場」から完全に「貸し手市場」へと移行しており、賃料の上昇圧力も強まっていると推測されます。企業戦略において、オフィス戦略は経営戦略そのものとなりつつあります。今後の市場動向からは、一時も目が離せません。
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