老朽化したビルの建て替えを理由に、オーナーから賃貸借契約の更新を拒絶され、退去を求められた際の「立ち退き料」請求の可否について、弁護士の山村行弘さんが分かりやすく解説しています。多くの店舗経営者や賃借人にとって、この問題は非常に身近で重大なテーマであり、SNSでも「立ち退きを求められたらどうすればいいの？」「立ち退き料の相場は？」といった切実な声や疑問が常に飛び交っています。
ビルの一画を借りて飲食店を営んでいる方が、オーナーから「ビルを建て替えたいから次の更新はなしにして、退去してほしい」と告げられた場合、果たしてオーナーに対して立ち退き料を求めることができるのか、という点が今回の論点です。立ち退き料とは、賃貸借契約の賃貸人（オーナー）から賃借人（借りている人）に対して、土地や建物の明け渡しを条件として支払われる金銭のこと。この金銭的な補償が受けられるかどうかは、借地借家法という法律の定めが鍵を握ります。借地借家法とは、建物の所有を目的とする土地の賃貸借（借地）と、建物の賃貸借（借家）に関する契約のルールを定めた、賃借人の権利を保護するための法律であると理解しておいてください。
オーナーが賃貸借契約の更新を拒絶するには、この借地借家法第28条に定められた、いわゆる「正当事由」が必要になります。正当事由とは、契約を継続させないことに対する合理的な理由のことで、これが認められなければオーナーは一方的に賃借人を退去させることはできません。そして、この法律は、正当事由の有無を判断する際に「立ち退き料の提供があること」を考慮に入れる、と規定しているのです。
ただし、ここで注意しなければならないのは、立ち退き料はあくまでも正当事由を補完する要素に過ぎないという点です。つまり、立ち退き料さえ支払えば正当事由が認められるわけではありませんし、逆に立ち退き料の申し出がなくても正当事由が認められることもあれば、立ち退き料を提示されても正当事由が認められないこともあり得るのです。私の見解では、オーナー側にとって立ち退き料の提供は、法的な要件というよりも、むしろ円満な解決と迅速な退去を実現するための重要な交渉材料であると言えるでしょう。
老朽化の深刻度合いがカギを握る「正当事由」の判断基準
今回のケースのように、ビルの建て替えが更新拒絶の理由となっている場合、正当事由の有無は、建て替えの必要性、具体的にはビルの老朽化の程度や、現在の建物の利用状況など、さまざまな事情を総合的に考慮して判断されます。例えば、ビルが今にも倒壊しそうなほどに朽廃（きゅうはい）、つまりひどく老朽化し、危険が差し迫っている状態であれば、それだけで正当事由が認められる可能性が高くなります。
一方、そこまで老朽化が進んでいないのであれば、オーナーの建て替えの必要性という理由だけでは正当事由として不十分と判断されがちです。このような状況では、オーナーが賃借人に対して立ち退き料を提供することで、不足している正当事由を補完する必要が生じるわけです。したがって、賃借人として立ち退き料を請求できるかどうかの結論は、該当する建物の老朽化の状況によって大きく左右されることになるでしょう。
立ち退き料の金額を定める3つの基準とは？
では、立ち退き料が支払われることになったとして、その金額はどのようにして決められるのでしょうか。前述の通り、立ち退き料は正当事由を補う要素に過ぎないため、他の正当事由の要素の状況によって金額も変動し、明確に定められた基準というものは存在しません。しかし、過去の裁判所の判断、すなわち裁判例などによれば、一般的に次の3つの合計額がひとつの目安とされているようです。
具体的には、（1）移転費用、（2）借家権価格、（3）営業補償の3点です。このうち（2）借家権価格とは、建物を借りて使用したり収益したりすることによって、賃借人に帰属する経済的な利益のことを指します。その算定方法には複数の考え方が存在し、専門的な評価が必要になることが多い要素です。（3）営業補償としては、移転先の店舗で営業を始めるためにかかる費用や、店舗を閉めている期間の売上などの損失、さらには新しい場所での営業による一時的な減収分などに対する補償が考えられるでしょう。賃借人としては、これらの費用や損失を具体的に算出し、オーナー側と粘り強く交渉することが重要になります。いずれにせよ、オーナーによる立ち退きの要求があった際には、専門家である弁護士に相談し、ご自身の権利と請求の可能性をしっかりと確認することが肝要です。
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