ビジネスの心臓部である東京23区で、いまオフィスの新賃料が異次元の急上昇を見せています。不動産マーケティングの専門機関であるザイマックス不動産総合研究所（東京・千代田）が実施した最新の調査結果が、業界内に大きな衝撃を与えました。2010年1月1日から2010年3月31日までの期間を基準の「100」とした新規成約賃料インデックスが、2019年7月1日から2019年9月30日までの期間に「135」へと跳ね上がったのです。これは、直前の四半期と比較して一気に8ポイントも上昇したことを意味しています。
SNS上でもこのデータは瞬く間に話題となり、「都内で起業するのはハードルが高すぎる」「固定費が上がり続けて経営を圧迫しかねない」といった悲鳴に近い声が相次いでいました。現在の東京都心部はまさに空前の「空室不足」に陥っており、慢性的な物件枯渇状態が続いています。驚くべきことに、一つの物件に対して複数の企業が同時に殺到するケースが日常茶飯事となっているようです。そのため、入居を勝ち取るためにオーナーが提示した募集賃料よりも高い金額を自ら上乗せして提案する、異例の事態まで発生しています。
メガビルを凌駕する勢い！中小規模ビルが市場を牽引する理由
今回の賃料高騰において、特に注目すべきなのはビル規模による二極化と、それを覆す中小物件の躍進でしょう。延べ床面積が16,500平方メートルを超えるような大規模ビルも、前期比8ポイント増の「127」と堅調な伸びを見せています。しかし、それを遥かに凌駕する勢いを見せたのが、基準を満たさない中小規模の物件です。こちらは前期から10ポイントも大躍進し、インデックスは「135」に達しました。スタートアップや成長企業が、現実的なワークスペースとして中小ビルへ熱視線を送っている証拠と言えます。
ここで専門用語について少し解説を加えましょう。市場の景気感を示す指標として、成約賃料が上昇した物件の割合から下落した物件の割合を差し引いた「DI（ディフュージョン・インデックス）」という景気動向指数が用いられます。このDIが2019年7月1日から2019年9月30日までの期間に「40」を記録し、前期から6ポイントも改善しました。特筆すべきは、2015年4月1日から2015年6月30日までの期間以降、なんと18四半期連続でプラスを維持している点であり、オフィス市場の底堅さが証明されています。
編集部の視点：過熱するオフィス市場と企業が取るべきこれからの戦略
私自身の見解といたしましては、この賃料高騰は東京の経済的活力を示すポジティブなサインである一方、日本企業の柔軟性を試す試金石であると考えています。人気エリアにこだわるあまり、高額な家賃によって企業のキャッシュフローが圧迫されては本末転倒です。これからの時代は、ただ物理的なスペースを拡大するだけでなく、リモートワークやシェアオフィスの活用といった柔軟な働き方の導入も並行して検討すべきでしょう。この過熱する市場を生き抜くには、従来のオフィス観に縛られない広い視野が必要不可欠です。
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