レオパレス21の入居率が80％割れ！施工不備による改修の遅れと赤字転落の真相に迫る

レオパレス21がかつてない苦境に立たされています。2019年11月18日現在の発表によると、同社が運営するアパートの入居率が15カ月連続で前年を下回るという深刻な事態に陥りました。特に10月の入居率は79.49％を記録し、損益分岐点とされる80％を9年ぶりに割り込んでしまったのです。

ネット上では「引っ越したいけれど、代わりの物件が見つからない」「自分の住んでいる部屋は本当に大丈夫なのか」といった不安の声が溢れています。この入居率の低迷は、単なる人気の下落ではなく、物件に発覚した施工不備への対応が思うように進んでいないことが大きな要因でしょう。

レオパレスの経営を支えているのは、オーナーからアパートを借り上げて転貸する「サブリース」という仕組みの賃貸事業です。入居者からの家賃収入からオーナーへの保証賃料を差し引いたものが利益となりますが、現在はその屋台骨が大きく揺らいでいます。2019年3月期には他の事業の赤字を補填していた柱の事業が、今や最大の懸念材料となっているのです。

自治体ごとの「壁」と進まぬ改修工事

改修が進まない背景には、自治体との調整難航という意外なハードルが存在します。物件の安全性を保証するために必要な「妥当性」の判断基準が地域ごとに異なっているのです。会社側は全国一律の工法で対応できると考えていたようですが、実際には半数以上の自治体から理解を得られないケースも発生しました。

こうした状況を打破するため、同社は全国を16エリアに分割し、それぞれに専任の責任者を配置して自治体対応を急ぐ構えを見せています。現場ではオーナーの不信感も高まっており、2019年7月に完了予定だった工事が数カ月単位で遅延している現状には、厳しい批判の目が向けられています。

一方で、入居者の生活を優先するがゆえに工事が進まないという皮肉な実態も浮かび上がってきました。ある大学生の入居者は、立地条件が変わることを理由に住み替えを拒否しており、不備への関心も薄いため改修に着手できない状態が続いています。入居者の権利を守ることと、建物の安全を確保することのジレンマが浮き彫りになっています。

2020年3月期の巨額赤字見通しと今後の展望

同社は当初、2020年3月期の通期決算で1億円の黒字を計画していましたが、現在は304億円という巨額の最終赤字を見込んでいます。2期連続の赤字は免れない情勢であり、もはや一刻の猶予も許されません。企業の信頼回復には、透明性のある説明と迅速な安全確保が不可欠だといえます。

個人的な見解としては、レオパレスは今こそ「数」ではなく「質」への転換を迫られていると感じます。信頼を失うのは一瞬ですが、取り戻すには途方もない時間がかかるものです。経営陣は来年2020年1月から3月の繁忙期に勝負をかけるとしていますが、まずは目の前の入居者とオーナーの不安を解消することが、再建への唯一の道ではないでしょうか。