「所有する土地に賃貸アパートを建てませんか？」このような魅力的な誘い文句で、アパート建築業者から提案を受ける土地オーナー様は少なくありません。特に「30年間一括で借り上げて、空室保証をする」「相続税対策にもなる」といった言葉を聞くと、安心感から心が動いてしまうことでしょう。この「アパートの一括借り上げ」こそが、不動産投資の世界で「サブリース」と呼ばれる契約形態です。
サブリースとは、オーナー様がお持ちのアパートの全室を、サブリース業者が一括して借り受け、その部屋を一般の入居者へ転貸する仕組みを指します。オーナー様にとっては、空室リスクや、入居者の募集・建物の管理といった煩雑な手間から解放される大きなメリットがあります。業者へ支払う手数料を差し引いても、毎月安定した家賃収入が得られるため、特に初めて不動産経営をされる方にとっては魅力的に映るはずです。しかし、この一見完璧に見える契約には、実はオーナー様にとって不利になり得る注意点が隠されています。
業者側の営業資料では、「30年間保証」という言葉が強調されがちですが、この表現が「30年間、契約当初と同額の家賃を保証する」という意味ではないことに細心の注意を払う必要があります。多くの場合、契約書には家賃保証の期間が最初の10年程度に設定され、その後は2〜5年ごとに賃料の見直しを行うという条項が盛り込まれているからです。また、建物を建てる際の費用は、提携金融機関からの長期ローンで賄われるケースが多く、何十年にもわたる返済計画を立てることになりますので、保証内容の確認は非常に重要だと言えます。
家賃保証期間が過ぎて10年も経過すると、近隣に新しいアパートやマンションが建設され、入居者が新しい物件へ流れてしまう事態が起こるかもしれません。そうなれば、オーナー様のアパートに空室が出始める可能性が高まります。業者側も慈善事業でサブリースを行っているわけではありませんから、必ず空室の発生を根拠として、家賃の減額を提案してくるでしょう。この賃料の見直しにおいて、サブリース業者は借主として、日本の法律で手厚く保護されているという事実を、オーナー様は知っておくべきです。
オーナー様とサブリース業者が結ぶ契約は、法的には「不動産の賃貸借契約」に該当し、オーナー様が賃貸人（かしぬし）、業者が賃借人（かりぬし）の立場になります。そして、建物の賃貸借契約においては、「借地借家法」という法律が適用され、特に借り主の保護が非常に手厚くなっているのです。借地借家法では、建物の賃料が経済情勢の変化などによって不相当になった場合、契約の条件に関わらず、当事者は賃料の増減を請求できると定められています。この規定はサブリース契約にも適用されるため、業者は借主の権利として、家賃の減額を請求することが可能となるのです。
さらに、サブリース契約は、業者側からの一方的な解約が認められている点も大きなリスクと言えます。たとえ契約書に「中途解約禁止」の特約が記載されていたとしても、借地借家法が適用される結果、その特約は借り主の利益を一方的に害するものとして無効になってしまう可能性があるためです。もしオーナー様が業者からの減額要求を拒否した場合、業者は契約を解除してしまうかもしれません。その際、オーナー様は急遽、新たな管理会社を探したり、ご自身で各部屋の入居者募集や管理を行ったりする必要に迫られることになります。
このサブリース契約の構造的なリスクについては、2019年6月7日の記事が制作された時点でも、すでにSNSやインターネット上で「保証額が下がった」「業者の都合で解約された」といったオーナー様からの厳しい反響が少なからず見受けられる状況です。「30年保証」という言葉の裏にある、このような法律上の特性やリスクを十分に理解することが、不動産経営の安定化には不可欠だと言えるでしょう。私見ですが、サブリース契約は管理の手間が省ける便利な仕組みである反面、特に家賃保証に関する甘い言葉を鵜呑みにせず、賃料減額や中途解約のリスクを熟慮した上で、ご家族とも相談し、慎重に判断することが極めて重要だと考えます。
コメント