ビジネスの鼓動が一段と激しさを増すなか、東京のオフィス市場が歴史的な局面を迎えています。オフィス仲介大手の三鬼商事が2019年11月14日に発表した最新データによれば、千代田・中央・港・新宿・渋谷からなる「都心5区」の10月時点のオフィス空室率は、驚異の1.63％を記録しました。これは前月からさらに0.01ポイントの低下であり、統計開始以来の過去最低数値を塗り替える結果となっています。
この「空室率」とは、ビル全体の貸付面積に対して、実際に借り手がついていないスペースの割合を示す指標です。通常、市場が健全に回る目安は5％前後と言われていますが、現在の2％を割り込む状況は、まさに「借りたいのに借りられない」という異常事態を物語っています。SNS上でも「都心で手頃なオフィスを見つけるのは至難の業」「移転したくても条件に合う物件が全く出てこない」といった悲鳴に近い声が散見されます。
高騰する賃料と企業の底堅いニーズ
物件の希少価値が高まったことで、オーナー側が提示する「募集賃料」も右肩上がりを続けています。2019年10月における3.3平方メートル（約1坪）当たりの平均賃料は、前月比で155円上昇し、2万2010円に到達しました。大台の2万2000円台に乗るのは、リーマン・ショック直後の2008年12月以来、実に約11年ぶりの快挙です。賃料の上昇傾向はこれで70カ月連続となっており、勢いは衰える気配を見せません。
詳細を分析すると、新築ビルの空室率は6.36％と若干上昇したものの、既存ビルの空室率は1.55％へと低下しました。10月に完成した新築ビルのうち、主要な3棟はすでに満室で稼働を開始しています。企業の拡張意欲は非常に旺盛で、IT企業や成長著しいスタートアップによる増床ニーズが、市場全体の在庫を吸収し続けている構図が見て取れるでしょう。新築へのこだわりを捨て、立地の良い既存ビルへ入居する動きも活発です。
編集者としての視点では、この「オフィス不足」は単なる不動産バブルではなく、企業の攻めの姿勢が反映された結果だと感じます。これほど賃料が上昇しても需要が尽きないのは、企業が優秀な人材を確保するために、一等地への拠点設置を「コスト」ではなく「投資」と考えている証拠でしょう。一方で、この供給不足がベンチャー企業の成長を阻害する懸念もあり、今後の新築供給スケジュールがビジネスの鍵を握ることになりそうです。
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